Fra 21.januar 2021 kom det nye regler for elbillading i borettslag og sameier. Men hva inngår i de nye reglene, og hva betyr dette for boligselskapet og andelseierne?
Spørsmålet om elbillading i borettslag og sameier kan by på utfordringer. Fra og med 1. januar 2021 ble reglene som tidligere kun var gjeldene for sameier etter eierseksjonsloven også lovfestet i borettslagsloven. Reglene gir beboere i både borettslag og sameier en lovfestet rett til å kunne lade bilen sin på eiendommen, så fremt de har rett til parkeringsplass.
Borettslagsloven paragraf 5-11 a og eierseksjonsloven paragraf 25 a (Rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil) gir beboerne rett til å få satt opp lader med styrets samtykke. Lovverket gjør også at beboere som har rett til å parkere på eiendommen uten å disponere egen plass, kan kreve at det blir satt opp ladepunkt.
Lovverket gir samtidig styret i borettslaget beslutningsrett til å innfri laderetten. Styret skal etterkomme kravet med mindre det foreligger en saklig grunn til det.
Vi hjelper styret med utredning og veiledning i alt av juridiske, økonomiske og praktiske spørsmål i tilknytning til ladeanlegg for elbil i borettslag og sameier.
Det er styret som har beslutningsrett til å innfri laderetten, og det er rom i lovverket for at de kan nekte en oppgradering. Det er allikevel svært vanskelig for styret å kunne gi avslag på en slik søknad, og styret må fremlegge dokumentasjon på at det ikke er anledning til å lade elbiler i fellesanlegget eller andre saklige grunner til avslag. Noen eksempler på hva som kan legges til grunn for et avslag fra styret er:
Selv om direktoratet for sikkerhet og beredskap har fastslått at elbillading ikke øker brannrisiko, er dette fortsatt nevnt i loven. Grunnen til at dette er nevnt går nok først og fremst ut på at nettverket ikke har kapasitet, og kan derfor forårsake brann ved overbelastning. Men denne årsaken er som regel ikke god nok alene for å gi avslag. Isteden er det en god grunn til å etablere gode og trygge ladeforhold. Dersom beboere velger å lade på uønskede og utrygge måter av mangel på lademuligheter er dette en enda større brannrisiko.
I små borettslag eller borettslag med mye gjeld, kan det være utfordrende å finne penger til å dekke alle kostnader forbundet med å oppgradere nettverk. Spesielt om det er snakk om fellesanlegg for borettslaget som også må stå for kostnadene i forbindelse med innkjøp av ladestasjoner. Loven påpeker at beboere har rett til å kreve opptil 50,000 kroner hver av sameiet for kostnaden for oppgradering og innkjøp av ladere dekket. Dette er altså beregnet ut ifra hvor mange andelseiere det er totalt, og ikke ut ifra hvem som har behov for denne oppgraderingen.
For et borettslag som har 100 boliger, blir selvfølgelig ikke prislappen for oppgradering på 5 millioner kroner for en kapasitet opptil 10- 15 elbiler. Grunnbeløpet skal brukes som en målestokk for avslag, men borettslag kan få innvilget avslag uavhengig av dette beløpet om de kan dokumentere at økonomien er for dårlig.
Det forutsettes også at borettslaget gjør en grundig jobb med å innhente tilbud, og får en befaring og kostnadsoversikt på hvor mye borettslaget må betale for å få på plass elbillading. I tillegg til kostnaden må sameiet også tenke over hvilke løsninger som er tilpasset behovet, og om man kan justere kapasiteten i løpet av dagen.
Dersom det ikke er fysisk mulig å etablere ladepunkt kan dette være en årsak for at styret nekter å innfri laderetten. Dette kan f.eks være tilfelle dersom boligselskapet ikke har tilstrekkelig med fellesarealer, eller dersom man må ombygge annet fellesareal for å etablere plass. Beboere har ikke krav på at man skal ta av annet fellesareal for å etablere ladepunkter for elbil.
Lovverket oppfordrer borettslag og sameier til å sørge for utbygging av en ladeinfrastruktur i et større felles anlegg. Dersom styret mottar søknader om laderett på andelseieres egne parkeringsplasser kan det være en grunn til å utsette en slik godkjenning dersom det allerede er igangsatt en prosess for å oppgradere til et større felles ladeanlegg. I et slikt tilfelle må det kunne vises til at det er planlagt nok ladepunkter for at andelseieren kan få ladet elbilen innenfor rimelig tid.
Med dagens fokus på miljø og klimautfordringer er ladeplasser noe alle borettslag og sameier kommer til å måtte forholde seg til fremover. Å få på plass en god løsning som gir mulighet for lading til alle kan være fordelaktig. En skalerbar plan med anlegg som kan utvides etter økende behov kan være kostnadsbesparende på sikt. Når man først skal etablere en ladeløsning er det lurt å legge opp så mye som mulig av infrastrukturen med en gang.
For å sikre en helhetlig løsning som dekker både nåværende og fremtidige behov kreves det at det utføres en grundig utredning.
Det er i styrets interesse at elbillading i borettslag og sameier skjer på en trygg og forsvarlig måte. Som styremedlem har man et personlig ansvar for at det elektriske anlegget er i forsvarlig stand og bruk. Dersom man velger å se vekk når beboere velger utradisjonelle løsninger for å lade elbiler i mangel på felles løsninger, kan man bli erstatningsansvarlig dersom noe går galt.
Les mer om styrets ansvar og oppgaver i borettslag og sameier.
Fordelingen av kostnadene til elbillading fra infrastruktur til ladebokser kan være krevende å forstå. Det er også flere tilbydere på markedet som har feiltolket det nye regelverket og reklamert med at «kun de som lader skal betale».
Ut ifra dagens lovverk er det borettslaget og sameiet i fellesskap som skal dekke kostnader for oppgradering av det elektriske anlegget. Slike investeringer er nyttig for alle, selv om man ikke har behov for å få etablert ladepunkt eller ikke. Det er ikke nødvendigvis behov for en slik oppgradering i første omgang, da det finnes gode teknologiske løsninger gjennom smarte ladeanlegg. En slik vurdering må tas i sammenheng med utredning av boligselskapets behov nå, og fremover i tid.
Etablering av ladeinfrastruktur er også en kostnad som i hovedsak fordeles på felleskapet i borettslaget eller sameiet. Det er ikke bare de som har behov for ladeanlegg på nåværende tidspunkt som kan dra nytte av at det investeres i ladeinfrastruktur. En slik tilrettelegging kan også skape en verdiøkning på eiendommen og kommer alle beboere til gode. Det åpner allikevel for at de som ikke har, eller vil ha nytte av en slik investering kan slippe denne kostnaden, men i de aller fleste tilfeller fordeles kostnaden blant de som har mulighet for parkering på eiendommen.
Kostnader til ladebokser som settes opp på fellesparkering fordeles på de som har tilgang til å lade. Det er mulig å få til en løsning hvor man betaler for kostnaden av ladeboksen når man betaler for lading. Er det slik at beboeren eier parkeringsplassen eller bruken av denne er eksklusiv er det beboeren selv som må koste på seg innkjøp av ladeboksen.
Strømkostnadene betaler alle selv ved egen lading, enten det gjøres på felles ladeanlegg eller på egne parkeringsplasser.
Alle kostnader som påføres andels- og seksjonseiere i fellesskap skal fordeles etter sameiebrøken eller fordelingsnøkkelen. Større utbygginger, slik som utbygging av ladeinfrastruktur og oppgradering av det elektriske anlegget kan være, blir normalt finansiert gjennom økning i felleskostnadene. Flere kommuner har allerede støtteordninger for etablering av ladeinfrastruktur i borettslag og sameier. Støtteordningen for Oslo kommune kan du lese mer om her.
Ladeboksene og installasjon/montering av disse finansieres som regel av beboerne selv, såfremt det ikke installeres på felles anlegg. Dette kan være en høy enkeltkostnad for noen beboere. Det finnes anledning til at boligselskapet går til innkjøp av ladeboksene og etablerer en nedbetalingsløsning ved bruk av laderne, eller gir kreditt til beboerne. Dette krever riktignok noe mer administrasjon. Det kan også medføre økte kostnader dersom belåning i boligselskapet må økes, med medfølgende renteutgifter og andre kostnader knyttet til administrasjon.
Les mer om hvordan vi kan bistå borettslag og sameier med lån og forsikring
En av de vanligst årsakene for å få avslått søknader om elbillading før lovendringen, gikk ut på kapasiteten på nettverket i borettslaget. Enkelte fikk lade, mens andre kom for sent til å få sikret seg en plass på laderen. Men nå, ettersom som alle elbileiere har en lovfestet rett til å kunne få lade bilen sin på eiendommen, er det viktig å tilrettelegge for alle.
Selvfølgelig kan det være utfordringer på nettverket som må oppgraderes før dere kan tilby elbillading. Men det viktigste er å tenke over hvordan strømtilførselen blir fordelt utover dagen. Folk flest kommer hjem i 5-tiden og vil helst starte lading med en gang, noe som kan være utfordrende om det er 10+ biler som skal lade samtidig.
Derfor finnes det gode teknologiske løsninger som kan «spare opp» kapasitet på de tidspunktene laderne blir minst brukt, for å gi ekstra kapasitet når det er størst pågang. Dette kalles for smartlading, og er 100% automatisert for å dekke behovet til borettslaget. Smarte ladere kommuniserer med bilene på samme nettverk, slik at ingen av bilene opptar for mye kapasitet, og at de andre bilene som er oppkoblet ikke får noe strøm i det hele tatt.
En smartlader kan altså senke eller øke kapasitet mens bilen lader, eller stoppe laderen automatisk når bilen er fulladet. Derfor trenger ikke borettslaget å følge med på hvor mange som står med laderen i til enhver tid, eller sette begrensninger for hvor mange som kan stå der av gangen.
Hver enkelt bruker får din egen chip som identifiserer brukeren når bilen lader. Dette vil si at alle som bruker laderen får en god oversikt over hvor mye strøm de konsumerer, og får tilsendt en egen regning på sitt forbruk.
Om dere ønsker å få hjelp i forbindelse med investering i ladeinfrastruktur, oppgradering av elektriske anlegg eller innkjøp av ladere, kan våre styrerådgivere gi dere bistand og veiledning under hele prosessen. Vi hjelper dere med å utføre en grundig utredning av deres behov og henter inn tilbud på passende løsninger for elbillading i deres borettslag eller sameie.
Ønsker dere noen som kan ta seg av hele prosjektet fra planlegging til utførelse er vi klare til å bistå. Ta kontakt med oss for å høre mer om hvordan vi kan sørge for at deres borettslag eller sameie får et bærekraftig system som alle beboerne blir fornøyd med.
Mail oss 
Ring oss